SavionAGENTS IN LAWStel je eigen vraag
← Alle vragen

Betaal ik te veel huur volgens het puntensysteem?

Housing & RentWetgeving gecontroleerd op Also available in English

Kort antwoord

Of u te veel huur betaalt volgens het puntensysteem hangt af van twee dingen: (1) het aantal punten dat uw woning krijgt in het woningwaarderingsstelsel (WWS) en (2) de huurprijs die u betaalt. Als uw woning in 2025 maximaal 186 punten scoort (de liberalisatiegrens), geldt een wettelijk maximum; scoort zij 187 punten of meer, dan is er geen maximum. U kunt de puntentelling zelf maken met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.

Uitleg

Hoe werkt het puntensysteem?

Het puntensysteem, het zogeheten woningwaarderingsstelsel (WWS), staat in het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 2024, 194 en 195). Een onderzoeker van de Huurcommissie of u zelf waardeert de kwaliteit van de woning op punten. De belangrijkste onderdelen zijn de gebruiksoppervlakte, de WOZ-waarde, het energielabel, de keuken- en sanitairvoorzieningen, buitenruimtes, en eventuele bijzondere voorzieningen (zoals een monumentenstatus).

De totale puntenscore bepaalt in welke sector de woning valt en welke maximale huurprijs geldt. Voor zelfstandige woonruimten gelden sinds 1 januari 2025 de volgende grenzen (peiljaar 2025):

SectorPunten (zelfstandig)Maximale aanvangshuurprijs 2025
Sociaal≤ 143 puntentot € 900,07
Middenhuur144 – 186 punten€ 900,07 – € 1.184,82
Vrije sector≥ 187 puntengeen wettelijk maximum

Bron: Huurcommissie, "Wettelijke wijzigingen per 1 januari 2025 om rekening mee te houden" (19-12-2024); Woonbond, "Huurprijs en puntentelling 2025-2026".

Voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) gelden aparte tabellen in bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. Voor woonwagens en standplaatsen gelden opnieuw eigen tabellen. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte regelt de indexatie van deze bedragen (artikel 3 lid 2).

Stap 1: controleer de punten van uw woning

Vul de Huurprijscheck van de Huurcommissie in. U heeft daarvoor de WOZ-waarde (via WOZwaardeloket.nl), het energielabel (via EP-online.nl), de oppervlaktes van vertrekken en buitenruimtes nodig. De tool geeft zowel het puntenaantal als de bijbehorende maximale huurprijs. Voor kamers bestaat een aparte Huurprijscheck.

Let op: de uitkomst van de Huurprijscheck is een indicatie. Als er een procedure komt, doet een onderzoeker namens de Huurcommissie een nieuwe, definitieve puntentelling (Huurcommissie, "Huurprijscheck zelfstandige woonruimte").

Voor huurcontracten die op of na 1 januari 2025 zijn afgesloten, is de verhuurder wettelijk verplicht om zelf een puntentelling aan u te overleggen (Wet betaalbare huur, Stb. 2024, 193). Heeft u die niet ontvangen, dan kunt u er om vragen.

Stap 2: vergelijk uw huur met het maximum

Vergelijk de kale huurprijs (dus zonder servicekosten, nutsvoorzieningen of energieprestatievergoeding) met de maximale huurprijs die bij uw puntenaantal hoort. De begrippen "huurprijs", "servicekosten" en "kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter" zijn afzonderlijk omschreven in artikel 7:237 BW. Als uw kale huur hoger is dan het maximum en de woning blijft onder de 187 punten, dan betaalt u in principe te veel.

Stap 3: wat kunt u doen?

De procedure en de termijn hangen af van uw situatie.

A. Huurcontract korter dan zes maanden geleden gestart

Op grond van artikel 7:249 BW kunt u tot uiterlijk zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. De Huurcommissie toetst dan aan het WWS en kan de huurprijs verlagen, eventueel met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum van de huur (artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

B. Huurcontract langer dan zes maanden geleden gestart, reguliere huurverlaging

Buiten de termijn van artikel 7:249 BW kunt u op grond van artikel 7:254 BW de verhuurder schriftelijk een voorstel tot huurverlaging doen. Als de verhuurder niet binnen zes weken instemt, kunt u de Huurcommissie verzoeken de huurprijs te toetsen aan het WWS (artikel 14 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De Huurcommissie kan de huurprijs verlagen tot het wettelijk maximum.

C. Huurverhoging na een voorstel van de verhuurder

Als de verhuurder een huurverhoging voorstelt die boven het toegestane percentage uitkomt of de maximale huurprijsgrens zou overschrijden, dan is het beding nietig voor het te hoge deel (artikel 7:248 lid 2 en lid 3 BW). U kunt dit binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging aan de verhuurder melden en via de Huurcommissie laten toetsen (artikel 7:253 BW; artikel 13 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

D. Gebreken aan de woning

Vermindert het woongenot door een gebrek (artikel 7:207 BW), dan kunt u via artikel 7:257 BW een tijdelijke huurverlaging vragen bij de Huurcommissie. De vervaltermijn is zes maanden na kennisgeving aan de verhuurder (artikel 7:257 lid 1 BW).

Belangrijke uitzonderingen en grenzen

  • Vrije sector vanaf 187 punten. Bij 187 of meer punten geldt geen wettelijk maximum; het WWS werkt dan niet als huurprijsplafond (artikel 7:247 BW). De verhuurder moet de puntentelling echter wel op verzoek kunnen overleggen.

  • Bestaande vrije-sectorcontracten van vóór 1 juli 2024. Voor woningen die op grond van hun kwaliteit eigenlijk in de sociale sector vallen (≤ 143 punten) maar waarvan het huurcontract vóór 1 juli 2024 in de vrije sector is ingegaan, gold een overgangsjaar. De verhuurder had tot 1 juli 2025 de tijd om de huurprijs te verlagen; gebeurde dat niet, dan kon de huurder vanaf die datum alsnog naar de Huurcommissie op grond van de Wet betaalbare huur. Voor bestaande contracten van woningen met meer dan 143 punten geldt deze overgangsregeling niet (Huurcommissie, "Wet betaalbare huur").

  • Middeldure huurwoningen (artikel 7:247b BW). Sinds 1 juli 2024 is het WWS ook dwingend voor middenhuurwoningen (144-186 punten). Een deel van de artikelen over jaarlijkse huurverhoging is echter niet van toepassing, zodat partijen in dat segment meer vrijheid hebben bij de afspraken over huurverhogingen.

  • Servicekosten en nutsvoorzieningen. De maximale huurprijs op basis van het WWS geldt alleen voor de kale huurprijs. Vergoedingen voor servicekosten en nutsvoorzieningen worden apart beoordeeld (artikelen 7:237, 7:259-7:261 BW). Als die te hoog zijn, kunt u op grond van artikel 7:260 BW de Huurcommissie vragen de vergoedingen te toetsen.

  • Huurtoeslag. Als u huurtoeslag ontvangt, geldt de huurtoeslaggrens (in 2025: € 900,07). De puntentelling en de huurtoeslag zijn twee aparte systemen.

Praktische route

  1. Maak de puntentelling via de Huurprijscheck (zelfstandig of onzelfstandig).
  2. Controleer of uw kale huurprijs hoger is dan het maximum dat bij uw puntenaantal hoort.
  3. Zo ja, en u woont korter dan zes maanden in de woning: dien binnen die termijn een verzoek in bij de Huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW.
  4. Woont u er langer, stuur de verhuurder dan eerst een schriftelijk voorstel tot huurverlaging; bij afwijzing kunt u binnen zes weken naar de Huurcommissie op grond van artikel 7:254 BW.
  5. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend.

Bronnen en citaten

Dit is algemene informatie over de werking van het puntensysteem en vormt geen juridisch advies voor uw specifieke situatie. Raadpleeg voor een bindend oordeel een juridisch adviseur of de Huurcommissie zelf.