Hoeveel mag mijn huur verhoogd worden?

Kort antwoord: hoeveel uw huur mag stijgen, hangt af van het type huurwoning (sociaal, middenhuur of vrije sector), van de vraag of uw verhuurder een inkomensafhankelijke verhoging voorstelt, en van de maximumpercentages die de overheid jaarlijks vaststelt. Voor 2025 gelden de volgende wettelijke maxima:

Welke regels gelden voor de verhoging zelf

De maximering van de jaarlijkse huurverhoging staat in artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). De jaarlijkse percentages en bedragen worden bij ministeriële regeling vastgesteld. Het bovenstaande overzicht geldt voor 2025; voor 2026 worden opnieuw percentages en inkomensgrenzen gepubliceerd (voor de vrije sector en de middenhuur wordt dan gewerkt met de cao-loonontwikkeling of inflatie van december tot december).

Ook als in uw huurcontract een hogere verhoging staat, is die afspraak nietig voor zover zij boven het wettelijke maximum uitkomt (art. 7:248 lid 2 en lid 3 BW).

De gebruikelijke procedure bij verhoging

1. Schriftelijk voorstel. Een verhuurder kan de huur alleen verhogen via een schriftelijk voorstel dat ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum is gedaan (art. 7:252 lid 1 BW).
2. Inhoud van het voorstel. Het voorstel moet vermelden: de huidige huurprijs, het percentage of bedrag van de verhoging, de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum en de wijze waarop u bezwaar kunt maken (art. 7:252 lid 2 BW).
3. Moment van verhoging. De huur mag in een tijdvak van twaalf maanden niet vaker dan één keer worden verhoogd (art. 7:251 lid 1 BW; zie ook art. 7:250 lid 1 BW).
4. Bezwaar via de Huurcommissie. Als u het niet eens bent met het voorstel, kunt u dit vóór de ingangsdatum schriftelijk aan de verhuurder laten weten. Daarna kan de verhuurder de Huurcommissie vragen om een uitspraak over de redelijkheid van het voorstel; u kunt dit ook zelf doen binnen vier maanden (art. 7:253 lid 1 en lid 2 BW).
5. Plafond op grond van het puntenstelsel. Bij sociale huur en middenhuur mag de huur ook na verhoging nooit boven de maximale huurprijs uitkomen die hoort bij het aantal punten van uw woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Bij verhuur van een sociale huurwoning mag bovendien geen verhoging worden voorgesteld zolang gebreken aan de woning nog niet zijn opgelost (art. 7:250 lid 2 BW).

Belangrijke uitzonderingen en bijzondere gevallen

• Middenhuur (nieuw sinds 1 juli 2024). Sinds de Wet betaalbare huur gelden de artikelen 7:248, 7:252, 7:252a, 7:252b, 7:253 en 7:255a BW niet voor middenhuurwoningen; in plaats daarvan gelden de maximering van art. 10 lid 4 Uhw en de huursombenadering (art. 7:247b BW).
• Inkomensafhankelijke verhoging in de sociale sector. Voor zelfstandige sociale huurwoningen mag de verhuurder bovenop de standaardverhoging tot € 50 (hoger middeninkomen) of € 100 (hoog inkomen) per maand extra vragen, mits aan de inkomensgrenzen van art. 10 lid 2 onder a Uhw wordt voldaan. Het inkomen van het peiljaar (twee jaar terug) is daarbij leidend. Voor 2025 wordt gekeken naar het gezamenlijke inkomen van 2023; voor 2026 naar dat van 2024.
• Stapsgewijze verhoging bij aanvang van de huur (art. 7:252c BW). Als dat bij het begin van de huur is afgesproken, mag de verhuurder de huur gedurende maximaal drie jaar stapsgewijs verhogen naar de aanvankelijk overeengekomen (eind)huur.
• Verlaging na inkomensdaling (art. 7:252b BW). Als na een eerdere inkomensafhankelijke verhoging uw inkomen in het peiljaar is gedaald, kunt u via een voorstel tot huurverlaging om een lagere huur vragen.
• Huurverlaging op verzoek huurder (art. 7:254 BW, geliberaliseerd). In de vrije sector kunt u de Huurcommissie vragen om de huur te toetsen aan de maximale huurprijs op grond van het puntenstelsel; als die lager is dan uw huur, kan de huur worden verlaagd.
• Tijdelijke contracten en bepaalde huurvormen. Voor verblijf in een kamer, woonwagen of op een standplaats geldt geen inkomensafhankelijke verhoging (art. 10 lid 3 Uhw).
• Huurverhoging na woningverbetering. Bij energetische of kwaliteitsverbeteringen kan een aanvullende huurverhoging worden afgesproken die boven het jaarmaximum uitkomt (art. 7:243 BW). De Huurcommissie kan op verzoek beoordelen of de verhoging in redelijke verhouding staat tot de kosten.

Hoe u zelf kunt controleren wat in uw situatie geldt

1. Bepaal of uw woning sociaal, middenhuur of vrije sector is. Dat hangt af van de aanvangshuurprijs ten opzichte van de jaarlijkse liberalisatiegrens (DAEB-huurgrens); deze was in 2025 € 900,07 (Rijksoverheid, Maximale huurverhoging 2025; Aedes, Huurbeleid 2025).
2. Kijk of u tijdig een schriftelijk voorstel hebt ontvangen (ten minste twee maanden voor de ingangsdatum) en of het de juiste gegevens bevat (art. 7:252 BW).
3. Vergelijk het voorgestelde percentage met het wettelijke maximum voor uw categorie.
4. Bij twijfel of onenigheid: maak schriftelijk bezwaar bij de verhuurder en wend u tot de Huurcommissie binnen de termijnen van art. 7:253 BW.

Let op: dit is een algemene uitleg op basis van de huidige wetgeving en kan niet in de plaats komen van juridisch advies voor uw persoonlijke situatie. Raadpleeg bij een concreet geschil een huurrechtadvocaat of het Juridisch Loket.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 7:243, 7:247b, 7:248, 7:250, 7:251, 7:252, 7:252a, 7:252b, 7:252c, 7:253, 7:254 (raadpleegbaar via wetten.overheid.nl BWBR0005290).
• Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 10 (onder andere te raadplegen via InView Uhw art. 10).
• Rijksoverheid, Wat is de maximale huurverhoging in 2025?.
• Huurcommissie, Huurverhoging per 1 juli 2025.
• Aedes, Huurbeleid 2025.
• Volkshuisvesting Nederland, Maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025.