SavionAGENTS IN LAWStel je eigen vraag
← Alle vragen

Mag mijn verhuurder het huurcontract opzeggen?

Housing & RentWetgeving gecontroleerd op Also available in English

Mag mijn verhuurder het huurcontract opzeggen?

Korte conclusie

In principe kan een verhuurder een huurovereenkomst voor woonruimte niet zomaar beëindigen. De Nederlandse wet geeft huurders van woonruimte een sterke huurbescherming: een verhuurder kan de huur alleen opzeggen met toestemming van de huurder of via een vonnis van de kantonrechter, en alleen op een van de gronden die de wet uitputtend opsomt. Een "opzegging" die niet aan die eisen voldoet, is nietig. Sinds 1 juli 2024 (Wet vaste huurcontracten) is een huurovereenkomst bovendien vrijwel altijd voor onbepaalde tijd; alleen in enkele wettelijk omschreven uitzonderingssituaties mag nog een contract voor bepaalde tijd (maximaal twee jaar) worden aangegaan.

Toelichting

1. De hoofdregel: opzegging is aan striakte regels gebonden

Voor zelfstandige én onzelfstandige woonruimte is afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 BW van toepassing (artikel 7:232 lid 1 BW). De huur van woonruimte eindigt volgens artikel 7:271 BW:

  • Voor bepaalde tijd: alleen door opzegging (het verstrijken van de tijd alleen is niet voldoende), tenzij het een van de wettelijke uitzonderingen voor doelgroepen betreft (artikel 7:271 lid 2 BW);
  • Voor onbepaalde tijd: alleen door opzegging.

De opzegging door de verhuurder moet aan de volgende formaliteiten voldoen (artikel 7:271 lid 4 en 5 BW):

  • Schriftelijk, via deurwaardersexploot of aangetekende brief;
  • Op straffe van nietigheid moeten de gronden worden vermeld die tot de opzegging hebben geleid;
  • Een opzegging op een andere grond dan genoemd in artikel 7:274 lid 1 BW is nietig;
  • De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken schriftelijk te verklaren of hij in de beëindiging toestemt.

Opzegtermijnen (artikel 7:271 lid 5/6 BW):

PartijMinimale opzegtermijn
HuurderTussen twee huurbetalingdagen in, maar niet korter dan 1 maand en niet langer dan 3 maanden
VerhuurderMinimaal 3 maanden, verlengd met 1 maand voor elk jaar dat de huurder ononderbroken in het gehuurde heeft gewoond, tot een maximum van 6 maanden

De opzegtermijn moet in acht worden genomen tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag. Een opzegging met een te korte termijn geldt wel als opzegging, maar dan tegen de eerstvolgende toegestane datum (artikel 7:271 lid 6 BW). Afwijkingen ten nadele van de huurder zijn nietig (artikel 7:271 lid 7 BW).

2. Na opzegging: de rechter beslist

Als de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in de beëindiging toestemt, moet de verhuurder naar de kantonrechter. De huurovereenkomst blijft na de opzegdatum van rechtswege doorlopen tot de rechter onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 lid 1 BW). De rechter kan de vordering alleen toewijzen op een van de gronden van artikel 7:274 lid 1 BW (artikel 7:272 lid 2 BW).

3. Wettelijke opzeggingsgronden (artikel 7:274 lid 1 BW)

De wet noemt de volgende gronden uitputtend:

GrondInhoud
aHuurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt
bVerhuurder baseert zich op een bijzonder beding in het contract (art. 7:274 lid 2 BW)
cVerhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik (vervreemding valt hier niet onder) én huurder kan andere passende woonruimte verkrijgen
dHuurder weigert een redelijk nieuw huuraanbod voor dezelfde woonruimte (zonder wijziging van huurprijs of servicekosten)
eVerhuurder wil een in het omgevingsplan toegedeelde functie verwezenlijken
fOnzelfstandige woning in de woning waar de verhuurder zelf hoofdverblijf heeft: zwaarwegender belangen van verhuurder
gZelfstandige woning in een gebouw met een omgevingsvergunning met een maximale looptijd van 15 jaar (tijdelijke woning)

Daarnaast zijn er bijzondere categorieën waarin "eigen gebruik" mede wordt begrepen, mits aan strikte voorwaarden is voldaan:

  • Jongeren (artikel 7:274c BW): woonruimte bestemd voor jongeren tot 28 jaar; minimaal 5 jaar huur;
  • Studenten (artikel 7:274d BW): woonruimte bestemd voor studenten; jaarlijkse verklaring inschrijving;
  • Promovendi (artikel 7:274e BW): woonruimte bestemd voor promovendi;
  • Grote gezinnen (artikel 7:274f BW): huishouden van ten minste 8 personen;
  • Bloed- of aanverwanten in de eerste graad (artikel 7:274g BW): alleen als dit uitdrukkelijk in het huurcontract is bedongen.

4. Verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:275 BW)

Bij toewijzing op de gronden eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c, in verbinding met lid 3) of verwezenlijking van de omgevingsplanfunctie (artikel 7:274 lid 1 onder e) is de verhuurder verplicht een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen. De rechter stelt het bedrag vast, met inachtneming van een wettelijk minimum. Dat minimum wordt jaarlijks geïndexeerd en bij ministeriële regeling vastgesteld:

Periode van verhuizingMinimumbijdrage zelfstandige woning, woonwagen of standplaats
29 februari 2025 – 27 februari 2026€ 7.673
Vanaf 28 februari 2026€ 7.926

(Bron: Rijksoverheid en Aedes.)

5. Tijdelijke contracten sinds 1 juli 2024

Sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 is een huurovereenkomst voor woonruimte in de regel voor onbepaalde tijd. Een contract voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar kan alleen nog worden gesloten als wordt verhuurd aan een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen doelgroep (artikel 7:271 lid 2 BW). Voorbeelden van doelgroepen die in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst zijn opgenomen: studenten, promovendi, jongeren tot 28 jaar, urgent woningzoekenden, huurders die tijdelijk elders moeten wonen wegens renovatie of dringende werkzaamheden, en bepaalde categorieën die begeleiding of zorg nodig hebben.

Een uitzondering geldt ook voor onder meer:

  • Diplomatenclausule / expat-contract: niet langer dan5 jaar, mits de huurder een korte verblijfsvergunning heeft en schriftelijk instemt met beëindiging;
  • Leegstandswet: verhuur van te koop of te renoveren woningen via vergunning;
  • Hospitaverhuur: kamerverhuur in de eigen woning, met een korte opzegtermijn van maximaal 6 maanden (artikel 7:271 lid 2 in combinatie met de AMvB);
  • Naar aard korte duur: bijvoorbeeld vakantieverhuur, weekendverblijf of stageverblijf.

Tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten, mogen gewoon aflopen; een eventuele verlenging daarna moet voor onbepaalde tijd zijn (artikel 7:271 lid 2 BW).

6. Kort samengevat

Uw verhuurder mag het huurcontract dus alleen beëindigen:

  1. Met uw schriftelijke toestemming, of
  2. Via een vonnis van de kantonrechter, op een van de wettelijke gronden van artikel 7:274 lid 1 BW (of de bijzondere gronden 7:274c–7:274g BW), met inachtneming van de opzegtermijn en formaliteiten van artikel 7:271 BW.

Een opzegging die niet aan deze eisen voldoet – bijvoorbeeld een brief zonder grondslag, of een opzegging om de woning te verkopen – is nietig. Bij twijfel kunt u de opzegging laten beoordelen door een jurist of het Juridisch Loket.

Disclaimer

Dit artikel is algemene informatie op basis van het Burgerlijk Wetboek (Boek 7) zoals dat geldt in 2026 en is geen juridisch advies. De precieze uitkomst hangt af van de feiten en omstandigheden van uw situatie, het type woonruimte en de tekst van uw huurovereenkomst. Raadpleeg bij een concrete opzegging altijd een advocaat of het Juridisch Loket (juridischloket.nl).

Bronnen