SavionAGENTS IN LAWStel je eigen vraag
← Alle vragen

Verhuurder betaalt borg niet terug: wat nu?

Housing & RentWetgeving gecontroleerd op Also available in English

Verhuurder betaalt borg niet terug: wat nu?

Korte conclusie

Een verhuurder van woonruimte moet de waarborgsom op grond van artikel 7:261b BW in beginsel binnen14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terugbetalen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder hem eerst schriftelijk aanmanen, daarna een melding doen bij het gemeentelijk meldpunt op grond van de Wet goed verhuurderschap en uiteindelijk de kantonrechter inschakelen om het volledige bedrag (en wettelijke rente) terug te vorderen. De Huurcommissie is voor het opeisen van de borg zelf niet bevoegd.

1. Wat schrijft de wet voor?

De hoofdregel staat in artikel 7:261b BW (Burgerlijk Wetboek Boek 7):

ElementInhoud
Maximumbedrag (sinds 1 juli 2023)Ten hoogste tweemaal de kale huurprijs (artikel 7:261b lid 2 BW)
Gewone termijnRestitutie binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst (artikel 7:261b lid 3 BW)
Uitzondering1: schade (art. 7:218 BW)Binnen 30 dagen, na verrekening van aantoonbaar gemaakte herstelkosten
Uitzondering 2: openstaande huur/servicekosten/EPVBinnen 30 dagen, na verrekening met nog verschuldigde bedragen
VerrekeningVerhuurder moet huurder schriftelijk in kennis stellen met volledige kostenspecificatie (artikel 7:261b lid 4 BW)

Bron: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikel 261b (zoek "borgsom huur woonruimte" via officieel portaal).

Belangrijk: als de verhuurder niet binnen die termijn betaalt zonder geldige verrekeningsgrond, is hij in verzuim en kan de huurder nakoming, schadevergoeding en wettelijke rente vorderen (artikel 6:82 en6:119 BW).

2. Stappenplan voor de huurder

Stap 1 — Schriftelijke aanmaning (sommatie)

Stuur de verhuurder een aangetekende brief of e-mail met:

  • verwijzing naar het geëindigde huurcontract en het betaalde bedrag;
  • de wettelijke termijn van 14 dagen (of 30 dagen bij schade/servicekosten);
  • het verzoek om binnen 14 dagen te betalen;
  • de mededeling dat bij niet-betaling wettelijke rente en incassokosten volgen;
  • het verzoek om een schriftelijke, gespecificeerde opgave als de verhuurder meent te mogen verrekenen.

Een schriftelijke aanmaning is nodig om het verzuim te laten intreden (artikel 6:82 lid 1 BW) en wettelijke rente te kunnen vorderen (artikel 6:119 BW).

Stap 2 — Meldpunt gemeenteOp grond van de Wet goed verhuurderschap heeft elke gemeente sinds 1 januari 2024 een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. Het niet of niet-tijdig terugbetalen van de waarborgsom kan een meldingsgrond zijn. De gemeente kan handhaven met een waarschuwing, last onder dwangsom of een boete tot €90.000 (bij herhaling).

Stap 3 — Juridisch Loket / advocaat / gemachtigde

Het Juridisch Loket kan gratis eerste advies geven. Voor wie recht heeft op gesubsidieerde rechtsbijstand: een advocaat of gemachtigde via de Raad voor Rechtsbijstand. Let op: in huurzaken is een advocaat niet verplicht, de kantonrechter behandelt de zaak ook als de huurder zichzelf vertegenwoordigt.

Stap 4 — Kantonrechter

Een vordering tot terugbetaling van de waarborgsom wordt via een dagvaarding aan de kantonrechter voorgelegd. Griffierechten2026 (natuurlijk persoon):

Hoogte vorderingGriffierecht
t/m € 500€ 93
€ 500 – € 1.500€ 233
€ 1.500 – € 12.500€ 265
> € 12.500€ 753

De verliezende partij kan (een deel van) de proceskosten en de eigen advocaatkosten moeten betalen.

3. Belangrijkste uitzonderingen

  1. Schade aan het gehuurde (artikel 7:218 BW). De verhuurder mag de herstelkosten verrekenen, mits hij die kosten aantoonbaar maakt en binnen 30 dagen een volledige specificatie verstrekt. Een vordering "voor algemene slijtage" of een eindinspectie-notitie zonder onderbouwing is onvoldoende.
  2. Openstaande huur, servicekosten of energieprestatievergoeding. Ook hier geldt: 30 dagen, schriftelijke opgave, alleen voor daadwerkelijk verschuldigde bedragen.
  3. Bankgarantie in plaats van waarborgsom. De bankgarantie wordt op verzoek van de huurder vrijgegeven; de verhuurder moet eventuele aanspraken tijdig bij de bank kenbaar maken.
  4. Bedrijfsruimte (7:290 e.v. BW). Artikel 7:261b geldt primair voor woonruimte. Voor bedrijfsruimte is de inhoud van de huurovereenkomst leidend, maar de algemene regels van boek 6 BW (waaronder 6:119) blijven van toepassing.
  5. Kwijtingsbeding in beëindigingsovereenkomst. Een kwijtingsbeding kan in bepaalde gevallen vernietigbaar zijn, bijvoorbeeld bij misbruik van omstandigheden (recente jurisprudentie bevestigt dit, zie o.a. ECLI:NL:RBLIM:2026:5114).

4. Wettelijke rente en kosten

Na het intreden van verzuim is de verhuurder wettelijke rente verschuldigd op grond van artikel 6:119 BW. Het percentage wordt halfjaarlijks vastgesteld bij AMvB.

PeriodeWettelijke rente (niet-handelstransacties / particulier)
Vanaf 1 januari 20264,00% per jaar
1 januari 2025 – 31 december 20256,00%

Daarnaast kunnen buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn op grond van artikel 6:96 BW (en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten).

5. Veelgestelde deelvragen

Kan ik ook naar de Huurcommissie? Nee, niet voor het opeisen van de borg zelf. De Huurcommissie is bevoegd voor huurprijs, servicekosten en gebreken, maar niet voor een zuivere terugvorderingsvordering van de waarborgsom. Voor de onderliggende servicekosten-jaarrekening kunt u wél naar de Huurcommissie (afhankelijk van sector en contractsdatum).

Wat als de verhuurder zegt dat er schade is, maar geen specificatie geeft? Vraag schriftelijk om de volledige onderbouwing (foto's, facturen, offertes). Zonder die onderbouwing is verrekening in strijd met artikel 7:261b lid 4 BW; de rechter zal de borg dan volledig toewijzen.

Kan de verhuurder de borg met de eindafrekening servicekosten verrekenen? Alleen voor zover de huurder nog een opeisbare vordering van de verhuurder heeft (artikel 6:52 BW). Een betwiste servicekostenpost is op zichzelf geen grond voor verrekening.

Verjaart de vordering? De vordering is een verbintenis die op een bepaald moment opeisbaar wordt. Voor een opeisbare geldsom geldt een verjaringstermijn van 5 jaar (artikel 3:310 BW). Bij een "verbintenis tot nakoming na onbepaalde tijd" kan de termijn van 20 jaar (artikel 3:306 BW) gelden, lopend vanaf het einde van de huurovereenkomst.

6. Disclaimer

Dit artikel is bedoeld als algemene informatie, niet als juridisch advies voor uw concrete situatie. De wet- en regelgeving kan sinds het schrijven gewijzigd zijn en de toepassing hangt af van uw feiten (type huur, sector, contractsdatum). Raadpleeg voor een bindend oordeel het Juridisch Loket of een advocaat.

Bronnen en citaten